Dom w Gminnej Ewidencji Zabytków

Czas na kolejny post z cyklu STARY DOM – PORADY. Dzisiaj chcę poruszyć wątek Gminnej Ewidencji Zabytków. Już sama nazwa brzmi poważnie. W pierwszym skojarzeniu nasuwa się myśl, że jeśli zabytek, to będą z tym same problemy. GEZ jest czymś innym niż Rejestr Zabytków, jednak często jest z nim mylony.

GEZ/ Rejestr Zabytków jest jedną z pozycji rekomendowanych przeze mnie do sprawdzenia przed podjęciem decyzji o kupnie starego domu – 7 rzeczy, które musisz sprawdzić zanim kupisz stary dom.

W tym wpisie postaram się wyjaśnić, czym jest ewidencja zabytków, a także co oznacza dom w Gminnej Ewidencji Zabytków. Naświetlę również z czym trzeba się liczyć remontując taki budynek. Mimo, że będzie tu trochę prawniczych sformułowań, mam nadzieję, że całość będzie dla Was przystępna w odbiorze i pomocna 😊

_____

Gminna Ewidencja Zabytków

GEZ jest uproszczoną formą ochrony zabytków, niejako ‘przedsionkiem’ przed wpisaniem obiektu do Rejestru Zabytków. Gminna Ewidencja Zabytków obejmuje budynki, układy urbanistyczne, zespoły budowlane, a także zabytki archeologii. Obiekt jest wpisywany do ewidencji przez gminę w celu sporządzania programów opieki nad zabytkami.

Szczęśliwie nad obiektami wpisanymi do GEZ nie czuwa konserwator tak bezpośrednio. Oznacza to, że właściciel takiego obiektu nie ma obowiązków związanych z konserwacją zabytku, które wynikają z umieszczenia obiektu w Rejestrze Zabytków. Bezpośredni nadzór nad obiektem w GEZ jest sprawowany przez gminę, a większość decyzji jest tylko konsultowana z właściwym miejscowo konserwatorem zabytków. Ponadto obiekt wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków nie korzysta z ochrony prawnej przewidzianej dla zabytku wpisanego do Rejestru Zabytków.

Kolejną różnicę stanowi fakt, że wpisanie obiektu do GEZ nie następuje w drodze decyzji administracyjnej, jak to jest w przypadku Rejestru Zabytków. Oznacza to, że nie przysługuje na tą czynność odwołanie. Jednakże można taką czynność zaskarżyć do sądu (w zwykłym trybie). Umożliwia to sprawdzenie, czy aby na pewno zaszły przesłanki przewidziane ustawą do wpisania obiektu do ewidencji.

_____

Co determinuje wpisanie obiektu do GEZ?

Mimo, że ustawa tego nie dookreśla, przyjmuje się, że aby obiekt został wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków, musi być zabytkiem.

A zgodnie z art. 3 pkt 1) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

Zabytek to „nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową”.

Niestety taka definicja ma dosyć uznaniowy charakter.

Źródło

_____

Dom w Gminnej Ewidencji Zabytków

Jeśli zastanawiacie się nad kupnem starego domu, zapytajcie sprzedającego o to, czy dom nie znajduje się w Rejestrze Zabytków, bądź w Gminnej Ewidencji Zabytków. W celu własnoręcznej weryfikacji kwestii GEZ możecie udać się do Urzędu Gminy/ Dzielnicy właściwej dla położenia obiektu, zaś kwestii Rejestru Zabytków – do właściwego miejscowo konserwatora zabytków. Część wykazów jest też dostępna on-line. Poniżej aktualny na listopad 2018 wykaz dla m.st. Warszawy:

Źródło

No dobrze, ale co jeśli okaże się, że dom znajduje się w GEZ? Czy ten fakt powinien zniechęcić, czy nawet odstraszyć Was, czyli potencjalnego kupującego? Czym skutkuje wpis budynku do ewidencji? Z czym trzeba się liczyć remontując taki obiekt?

_____

Remont budynku znajdującego się w Gminnej Ewidencji Zabytków

Remont takiego obiektu jest związany z pewnymi obostrzeniami. Postępowanie z takim budynkiem regulują ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm) oraz ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2067).

Zła wiadomość jest taka, że zarówno przebudowa, jak i rozbudowa obiektu podlegają podobnym ograniczeniom jak w przypadku budynku znajdującego się w Rejestrze Zabytków. Implikuje to, ni mniej, ni więcej… uzgodnienia z konserwatorem (ups…!).

Ale jest i dobra wiadomość. Mianowicie, jeżeli w budynku będącym w GEZ chcemy przeprowadzić remont, na który w przypadku budynków nieznajdujących się w GEZ nie potrzebujemy pozwolenia na budowę, zgodnie z ustawą – Prawo budowlane, powinniśmy dokonać tylko zgłoszenia remontu do gminy. Dotyczy to takich prac jak np. wymiana instalacji, wymiana płytek itp. Zgłoszenia dokonuje się na druku dostępnym w urzędzie. Po 14 dniach od zgłoszenia można rozpocząć remont, pod warunkiem, że w tym czasie gmina nie wniesie zastrzeżeń.

Jeżeli z kolei chcemy lub musimy przeprowadzić remont, na który potrzebne jest pozwolenie na budowę, czyli np. remont elewacji, przebudowa, czy przeniesienie otworów okiennych lub drzwiowych, musimy wystąpić o takie pozwolenie. I tu trudność polega na tym, że złożony przez nas wniosek o pozwolenie na budowę zostanie skonsultowany przez gminę z właściwym konserwatorem zabytków. Skutkuje to tym, że ta procedura trwa dłużej niż zwykły czas oczekiwania na pozwolenie na budowę. Poza tym konserwator może mieć inne stanowisko niż inwestor, co przełoży się na dłuższe uzgodnienia i może zakończyć się koniecznością pójścia na kompromis.

GEZ nie oznacza bowiem zakazu jakichkolwiek ingerencji w obiekcie, a jedynie nakaz uzgodnień.

I w tym względzie warto przyjąć proaktywną postawę. Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę polecam skorzystać z jeszcze jednej czynności. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami mówi wszak o takiej instytucji jak zalecenia konserwatorskie. Brzmi nieprzyjaźnie, ale w rzeczywistości ułatwi nam postępowanie z naszym ‘pre-zabytkiem’. Polega to na tym, że właściwemu miejscowo konserwatorowi zabytków przedstawiamy plany remontu naszego budynku. Im bardziej szczegółowo, tym lepiej. Konserwator opiniuje je, wydając zalecenia na piśmie co do możliwości i sposobu remontu naszego obiektu. Może przykładowo zalecić wykonanie ekspertyz, czy odnieść się do rodzaju materiałów, planowanych do użycia podczas remontu.

Co to daje? Przede wszystkim skraca czas. Ponadto możemy mieć pewność, że jeżeli w naszym wniosku o pozwolenie na budowę będziemy trzymać się zaleceń wydanych uprzednio przez konserwatora, gmina po uzgodnieniu z tym samym konserwatorem nie będzie miała zastrzeżeń do naszego wniosku. A o to właśnie chodzi, by cała procedura przebiegła sprawnie. Jeżeli wniesiemy wniosek o pozwolenie na budowę budynku będącego w GEZ bez zaleceń konserwatorskich, narażamy się na to, że wniosek zostanie nam zwrócony z uwagami konserwatora do poprawy, a procedura znacznie się przedłuży.

W momencie kiedy dostaniemy upragnione pozwolenie na budowę postępowanie jest identyczne, jak w przypadku zwykłego pozwolenia na budowę. Czekamy na uprawomocnienie się decyzji, szukamy kierownika budowy, zakładamy dziennik budowy, zgłaszamy rozpoczęcie budowy do nadzoru budowlanego i remontujemy nasz ‘pre-zabytek’.

_____

Jak remont domu w GEZ wygląda w praktyce?

Znamy to z autopsji, bo nasz stary dom znajduje się w Gminnej Ewidencji Zabytków. Nie, nie zniechęciło nas to do kupna domu. Chociaż tak – znacznie wpłynęło na długość remontu.

Z założenia nie planowaliśmy żadnych poważnych ingerencji, chcąc zachować pierwotny charakter domu, większość prac remontowych została więc przeprowadzona „na zgłoszenie”. Dla części występowaliśmy o zalecenia konserwatorskie i musieliśmy wykonać m.in. tzw. odkrywki elewacji, co opiszę szerzej w osobnym poście.

Mimo wszystko mogę chyba pokusić się o stwierdzenie, że GEZ – patrząc z perspektywy domów, takich jak mój – to zaleta. Cieszę się, że ktoś czuwa nad starymi domami i chroni je przed samowolkami, a czasami również – nadmierną fantazją właścicieli. Bo tak, jak już kiedyś pisałam (Remont starego domu – prawdy, mity i stereotypy) – stare domy nie są dla wszystkich. Ale sądzę, że dla ich prawdziwych entuzjastów, którzy uwielbiają ich charakter, którzy doceniają oryginalne elementy i będą chcieli zachować duszę starego domu, poddając renowacji wszystko, co się będzie dało, nawet GEZ nie będzie straszny. 😉

Gdybyście mieli jeszcze jakieś pytania, śmiało piszcie w komentarzach.