7 rzeczy, które musisz sprawdzić zanim kupisz stary dom

Marzenie marzeniem, ale co zrobić, by zminimalizować niepokój towarzyszący podejmowaniu jednej z ważniejszych decyzji w życiu, jaką z pewnością jest zakup domu? Szczególnie gdy jest to stary dom?

Osobiście uważam, że bezpieczniej jest kupować stary dom wymagający remontu niż taki, który został już zmodernizowany. Poza oczywistym plusem, że wszystko możemy zrobić „pod siebie” i dom będzie posiadał więcej oryginalnych elementów, dużo łatwiej będzie nam dokonać rzetelnej oceny stanu budynku i zakresu wymaganych prac. Szczególnie, że remonty często robione są „pod sprzedaż” i tylko maskują ukryte wady, co w przyszłości będzie generować dodatkowe, nieoczekiwane koszty.

Dlatego poniżej zebrałam dla Was w formie checklist ‚7 rzeczy, które musisz sprawdzić zanim kupisz stary dom’.

_____

Moja Złota siódemka – sprawdź zanim kupisz stary dom

1 – Ocena stanu budynku

Pozwoli ocenić stan techniczny budynku i instalacji. Jeśli nie mamy fachowej wiedzy, warto na taki rekonesans wybrać się z fachowcem. Tym bardziej, że zakup starego domu zawsze (!) wiąże się z mniejszym, bądź większym remontem. W naszym interesie jest, by poza dostrzeżeniem wszystkich oryginalnych elementów, które dodają klimatu i nas z miejsca zachwycają, również na chłodno przyjrzeć się wszystkiemu, co może wymagać modernizacji, a co nadaje się do generalnego remontu. Pozwoli to nam określić wstępny zakres niezbędnych do przeprowadzenia prac i oszacować koszty. Im dokładniej to zrobimy, tym lepiej.

Należy ocenić stan elewacji, ewentualne spękania ścian, działanie wentylacji, stan stolarki okiennej i posadzek. Warto przyjrzeć się zastosowanym rozwiązaniom konstrukcyjnym, posadowieniu fundamentów, konstrukcji ścian, stropu i dachu domu (pokryciu, obróbkom i orynnowaniu). Ocena jakości zastosowanych materiałów dostarczy nam informacji o wytrzymałości domu. Trzeba też sprawdzić, czy dom ma wszystkie niezbędne przyłącza oraz stan instalacji. Szczególnie istotna jest kwestia ogrzewania, która będzie się przekładać na późniejsze koszty eksploatacji budynku. Należy sprawdzić również stan i wiek instalacji elektrycznej, kanalizacyjnej, wodociągowej i gazowej. To mogą być później najbardziej kosztogenne pozycje w naszym remontowym kosztorysie.

Oprócz wizji lokalnej, przydatne będzie również przejrzenie planów budynku i instalacji. Im budynek starszy, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że pozyskamy wszystkie dokumenty dotyczące domu. Zamiast projektu budowlanego, dla domów starszych niż czterdzieści lat, może być to inwentaryzacja budynku. Warto zebrać również jak najwięcej informacji od sprzedających na temat historii domu, przeprowadzanych remontów i modernizacji. W miarę możliwości dowiedzieć się kiedy je przeprowadzano, jakich materiałów użyto. Zapytać o archiwalne zdjęcia domu, posiadane dokumenty. W przypadku domów niezamieszkałych – pozyskać informację, ile lat dom stał nieogrzewany. To wszystko może okazać się bardzo pomocną wskazówką przy planowaniu prac remontowych.

Jeśli mamy wizję rozbudowy, bądź przebudowy domu, już na tym etapie warto zasięgnąć porady architekta, bądź nawet konstruktora. Tym bardziej, jeśli od tej możliwości uzależniamy decyzję o zakupie. Tylko eksperci będą w stanie ocenić wykonalność naszych wizji na podstawie nośności stropu, układu ścian konstrukcyjnych, czy usytuowania kominów.

Wszystkie zidentyfikowane przez eksperta nieprawidłowości i usterki mogą nam posłużyć jako argument do negocjacji ceny sprzedaży nieruchomości lub też do zapalenia się czerwonej lampki i podjęcia decyzji o… szukaniu innej oferty.

2 – Ekspertyza mykologiczna

Kolejnym opcjonalnym, ale szczerze polecanym przeze mnie punktem, jest zlecenie ekspertyzy mykologicznej. Wiele osób decydujących się na zakup starego domu boryka się z problemem wilgoci. Wilgoć powoduje niszczenie murów domu, co osłabia całą jego konstrukcję. Poza tym wilgoć jest środowiskiem sprzyjającym rozwojowi zagrożeń biologicznych.

Ekspertyza mykologiczna obejmuje szczegółowe oględziny budynku (od piwnicy po więźbę dachową, a także na zewnątrz), opis stanu jego zachowania, materiały z jakich jest wykonany, w jakim środowisku się znajduje i jakie zagrożenia na niego działają. Pozwala rozpoznać przyczyny tych zagrożeń i wskazuje metody ich usunięcia. Ważne są oględziny więźby dachowej – czy nie jest zagrzybiona lub spróchniała. Podczas wizji lokalnej pobierane są próbki do badań mikrobiologicznych, na podstawie których dokonywana jest klasyfikacja grzybów, pleśni, bakterii, owadów. Wskazywane są szkody jakie wywołują na obiekcie, zagrożenie dla zdrowia ludzkiego, ale również czym i jak je zwalczyć.

Muszę przyznać, że była to moja największa obawa związana z zakupem starego domu. Pleśń i grzyby nie dość, że powodują nieprzyjemny zapach, są niebezpieczne dla naszego zdrowia – podrażniają górne drogi oddechowe, utrudniają życie alergikom, a nawet mają działanie sprzyjające powstawaniu nowotworów. Dlatego też uważam, że warto było zdecydować się na wykonanie ekspertyzy mikologicznej. Nawet po to, żeby przekonać się, że zagrożenia nie ma i można spać spokojnie 😊

3 – Plan zagospodarowania przestrzennego

Jest to punkt niepomijalny, szczególnie gdy upatrzony dom nie znajduje się w zwartej zabudowie. Jeśli za kupnem nieruchomości przemawia też urokliwa okolica, upewnijmy się, że urokliwą pozostanie. Sprawdźmy, czy w pobliżu nie jest planowana budowa ruchliwej drogi, stacji benzynowej, marketu, osiedla mieszkaniowego itp.

Z planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się również jaką funkcję ma działka, na której stoi dom, a także jakie ograniczenia dotyczą nieruchomości – wysokość zabudowy, rodzaj dachu itp.

W tym celu należy się udać do wydziału architektury urzędu gminy. Gdy gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego zawsze istnieje ryzyko, że wolny teren (łąki, lasy) zostanie przeznaczony np. na wytyczenie drogi. Z kolei o możliwości naszej wymarzonej rozbudowy będą decydować…najbliżsi sąsiedzi.

4 – Otoczenie domu

Równie ważne jak sam dom, jest jego najbliższe sąsiedztwo i okolica. Wraz z nabyciem nieruchomości, z dobrodziejstwem inwentarza otrzymujemy też sąsiadów i lokalną społeczność. A ta może być nieciekawa, bądź niepasująca do naszego stylu życia. Warto sprawdzić również infrastrukturę – sklepy, przedszkola, szkoły, alternatywne środki komunikacji, dojazdy.

Jeśli stan techniczny budynku i okolica nie budzą naszych wątpliwości, możemy przejść do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

5 – Księga wieczysta

Jest to najważniejszy dokument, z którym musimy się zapoznać. Numer księgi wieczystej poda nam sprzedający. Księgę wieczystą możemy przejrzeć we właściwym dla lokalizacji nieruchomości wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, a także przez internet w Systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W dziale II znajdziemy informację o formie własności nieruchomości, w dziale III sprawdzimy związane z domem służebności. Z działu IV dowiemy się, czy dom ma obciążoną hipotekę.

6 – Wypis z rejestru gruntów

Jest to kolejny dokument umożliwiający nam ocenę stanu prawnego nieruchomości. Wypis z rejestru gruntów możemy otrzymać w urzędzie gminy. Zawiera on numer ewidencyjny działki wraz z obszarem, dane właściciela, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz numer księgi wieczystej. Załącznikiem do wypisu jest również mapka – wyrys z ewidencji gruntów i budynków z granicami nieruchomości. Zobaczymy na nim numery sąsiednich działek, kształt działki i zarys domu.

Fajne mapy i dane geoprzestrzenne – m.in. serwis Krajowej Integracji Ewidencji Gruntów – znajdziecie na Geoportalu.

7 – GEZ/ Rejestr zabytków

Jeśli rozważacie zakup starego domu (mogliście już przeczytać na blogu o tym co to znaczy ‚stary dom’), polecam również sprawdzenie czy budynek, który Was zainteresował nie znajduje się w Gminnej Ewidencji Zabytków, bądź nawet Rejestrze Zabytków. GEZ pozostaje w gestii gminy, zaś Rejestr zabytków – właściwego miejscowo konserwatora zabytków. I jeden, i drugi wprowadzają ograniczenia w zakresie potencjalnej przebudowy, czy rozbudowy budynku. Skutkują też tym, że zarówno uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jak i właściwych pozwoleń wymaga uzgodnienia z konserwatorem. Wpis do rejestru zabytków nakłada ponadto na właściciela obowiązki związane m.in. z konserwacją zabytku. Opiszę to zagadnienie szerzej w osobnym poście. Teraz chcę tylko zwrócić Waszą uwagę na tą kwestię, gdyż warto się jej przyjrzeć bliżej jeśli nosicie się z zamiarem zakupu starego domu.

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego, zwłaszcza kilkudziesięcioletniej, powinien być przemyślaną decyzją. Sprawdzenie powyższych 7 rzeczy zminimalizuje niewiadome i upewni Was, że dokonujecie najlepszego wyboru na drodze do wymarzonego domu. Dajcie znać w komentarzach, czy moje rady okazały się dla Was pomocne? Czy ktoś zastanawia się nad kupnem starego domu, albo właśnie stał się jego właścicielem? Może macie jeszcze jakieś rady dla poszukiwaczy starych domów?